Immobilienwirtschaftliche Implikationen
Lösungsansätze im Kontext marktwirtschaftlicher Anforderungen und immaterieller Wertschätzung
Teilprojekt 5 Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg
Die kostenintensive Instandhaltung immer leerer werdender Sakralbauten trifft auf fehlende Einnahmen und Budgetrestriktionen, was zunehmend zu Schließungen, Umwidmungen, Veräußerungen und sogar Abrissen von Kirchen führt. Mithilfe der Immobilienwirtschaft kann es gelingen, langfristig tragfähige Transformationskonzepte umzusetzen, die auf einer breit angelegten Machbarkeitsstudie basieren. Ausgangslage sollte eine adäquate Ermittlung des Immobilienwerts des Sakralbaus sein, dieser beinhaltet auch immaterielle Bestandteile. Die Wirtschaftlichkeitsanalyse soll um immaterielle Wertbestandteile sowie eine soziale und baukulturelle „Zusatzrendite“ für Social Impact- Investierende erweitert werden und gemeinsam mit qualitativen Kriterien in eine Art „Balanced Scorecard“ überführt werden. Diese soll als fundierte Entscheidungsgrundlage im Rahmen eines strategischen kirchlichen Immobilienmanagements dienen.
Die erweiterte Ermittlung des Immobilienwertes eines Sakralbaus beinhaltet auch immaterielle Bestandteile:
- der gesamtökonomische Wert des Sakralbaus beinhaltet A, B
- der gesamtökonomische Wert durch den Sakralbau beinhaltet A, B, C
A - Positive externe Effekte
(Hedonisches Preismodell)
Bauliche Identität
Errichtung oder Vorhandensein eines Sakralbaus verursacht ggf. eine Preisaufwertung umliegender Immobilien.
B - Nutzungsunabhängiger Wert
(Reisekosten-Methode)
Religiöse Identität
Nutzung der Kirche ist mit Kauf komplementärer Güter verbunden. Daraus bestimmt sich die Zahlungsbereitschaft für den Sakralbau.
C - Nutzungsunabhängiger Wert
(kontingente Bewertung, Auswahlexperiment)
Bauliche und religiöse Identität
Zahlungsbereitschaft für den Erhalt und die Weitergabe der Kirchen an künftige Generationen.
Bisherige Erkenntnisse aus der Forschung sind:
- die Kirchensteuer genügt nicht zur Deckung der Gebäudekosten (insbes. für Instandsetzungen)
- Rücklagen für Instandhaltung sind zu gering
- in der Veräußerung von Kirchengebäuden und weiteren Liegenschaften zur kurzfristigen Kostendeckung bzw. -reduzierung liegt nicht die Lösung
- Kirchengebäude müssen mit tragfähigen Nutzungskonzepten versehen werden
- Investitionen aus der Privatwirtschaft sind unumgänglich im Lichte des umfassenden Sakralbaubestandes
Zur Umsetzung bedarf es eines strukturierten Projektentwicklungsprozesses mit Einbindung aller Stakeholder und klarer Aufbau- sowie Ablauforganisation.
